DPE aux Garrigues à Montpellier : comprendre le bâti et ses étiquettes

Le dossier DPE des Garrigues repose sur 439 diagnostics géolocalisés dans ce quartier de Montpellier, issus d’un échantillon analysé de 15 000 DPE à l’échelle municipale. Ces observations permettent de décrire les logements diagnostiqués, leur période de construction et leurs résultats énergétiques. Elles ne constituent toutefois pas un inventaire de tous les logements du quartier. Le profil qui se dégage associe une prédominance des appartements, une période de construction très concentrée et des étiquettes principalement classées C. Pour un propriétaire, un acquéreur ou un locataire, ces données donnent des repères de comparaison utiles. Elles doivent être lues comme un contexte local, et non comme une description automatique de chaque adresse ou de chaque logement proposé à la vente ou à la location.

Un bâti dominé par les appartements de 1975-1977

La période 1975-1977 représente 88,4 % des diagnostics du quartier : cette concentration constitue le trait le plus marqué du bâti observé aux Garrigues. Les logements construits avant 1975 comptent pour 7,3 % des diagnostics, tandis que ceux d’avant 1948 ne représentent que 0,2 %. À Montpellier, cette dernière catégorie atteint 17,9 %, ce qui distingue nettement le quartier du profil municipal sur ce point. Les maisons individuelles ne constituent que 2,7 % des logements diagnostiqués ; le reste correspond à des appartements. La lecture du DPE local porte donc essentiellement sur de l’habitat collectif. Ces chiffres ne renseignent cependant ni les matériaux employés, ni les équipements de chauffage, ni les rénovations réalisées. La période de construction ne suffit pas, à elle seule, à expliquer les performances constatées.

411 étiquettes C sur 439 diagnostics analysés

La répartition des étiquettes montre une très forte présence de la classe C, avec 411 diagnostics sur les 439 étudiés. Les autres résultats se répartissent entre les classes B, D, E et F, sans diagnostic A ni G dans cet ensemble. Cette distribution indique que les performances observées sont peu dispersées autour de la classe dominante, mais elle n’efface pas les différences entre logements. Un appartement classé E ou F ne peut pas être présenté comme équivalent à un logement C au seul motif qu’il se situe aux Garrigues. Inversement, l’absence de classe A dans les données ne démontre pas qu’aucun logement du quartier ne pourrait obtenir cette étiquette. Le constat porte uniquement sur les diagnostics géolocalisés disponibles dans l’échantillon analysé.

• Classes A et B : aucun diagnostic A et 1 diagnostic B sont recensés. Le quartier ne présente donc pas une concentration de résultats dans ces deux classes au sein des données étudiées.
• Classe C : 411 diagnostics relèvent de cette étiquette. Elle constitue le principal repère local pour situer le résultat individuel d’un logement, sans remplacer l’examen de son propre diagnostic.
• Classes D et E : 18 diagnostics sont classés D et 8 sont classés E. Ces résultats rappellent que le profil majoritaire du quartier comporte aussi des situations énergétiques différentes.
• Classes F et G : 1 diagnostic est classé F et aucun n’est classé G. La part F+G fournie pour le quartier est de 0,2 %, contre 2,5 % pour Montpellier.

Des indicateurs médians inférieurs à ceux de Montpellier

Sur les indicateurs fournis, Les Garrigues se distingue de Montpellier par une consommation médiane de 65 kWh/m²/an, contre 160 kWh/m²/an pour la ville. Le coût énergétique annuel médian estimé atteint 632 €, contre 723 € à l’échelle municipale. Dans le même temps, la surface médiane des logements diagnostiqués est de 81 m² dans le quartier, contre 49 m² pour Montpellier. Les logements observés présentent donc une surface médiane plus élevée, tout en affichant des indicateurs médians de consommation et de coût estimé plus faibles. Il faut néanmoins comparer séparément ces valeurs : elles ne décrivent pas nécessairement un même logement type. Les données ne permettent pas non plus d’attribuer ces écarts à un équipement particulier, à une rénovation ou à une caractéristique constructive précise.

Vendre aux Garrigues : situer le bien sans généraliser

Pour préparer la vente d’un logement aux Garrigues, les résultats du quartier apportent un contexte, mais la présentation du bien doit rester fondée sur ses caractéristiques et son diagnostic. Une étiquette C s’inscrit dans le profil dominant des 411 diagnostics de cette classe. Une étiquette D, E ou F marque au contraire un écart par rapport à ce repère local, qu’il convient de rendre lisible sans le minimiser. Les données fournies ne mesurent ni les prix de vente, ni les négociations, ni le comportement des acquéreurs : elles ne justifient donc aucune estimation de valorisation. Elles permettent surtout de préparer une comparaison factuelle, en distinguant le résultat du logement, le coût énergétique estimé qui lui est associé et les médianes constatées dans le quartier.

• Présenter d’abord l’étiquette propre au logement. Les 439 diagnostics du quartier constituent une base de comparaison, mais ils ne permettent pas de déduire le résultat d’un appartement à partir de sa seule localisation.
• Contextualiser la période de construction lorsqu’elle est connue pour le bien. La forte présence de 1975-1977, soit 88,4 % des diagnostics, ne prouve pas que tous les logements partagent les mêmes caractéristiques techniques.
• Distinguer les coûts estimés du bien du repère local de 632 € par an. Cette médiane ne doit pas être présentée comme la dépense attendue de l’acquéreur ni comme une caractéristique commune à toutes les annonces.

Louer : examiner le résultat individuel malgré le faible taux F+G

Pour une mise en location, la faible part de passoires énergétiques observée aux Garrigues ne dispense pas d’examiner le logement concerné. Le taux F+G de 0,2 %, contre 2,5 % pour Montpellier, décrit une situation locale où ces classes sont peu représentées dans l’échantillon. Il ne constitue pas une conclusion sur la possibilité de louer chaque bien. Les faits fournis ne comprennent pas de critères réglementaires permettant de trancher cette question. Pour informer un candidat locataire, il reste pertinent de séparer clairement l’étiquette du logement, son estimation énergétique et les statistiques du quartier. La surface médiane de 81 m² apporte également un contexte sur les biens diagnostiqués, mais ne permet pas de comparer directement deux locations sans connaître leurs surfaces et leurs résultats respectifs.